Pourquoi je n'ai jamais acheté d'appartement à louer en Suisse
À chaque dîner à Genève ou Lausanne, la même conversation revient : « tu devrais acheter un appart, tu le mets en location, tu sécurises ta retraite ». Le problème : à Genève en 2025, un 3 pièces vaut CHF 1,2 à 1,8 million, le rendement brut locatif tourne autour de 2,8-3,2 %, et après charges, hypothèque, impôts et travaux, le rendement net descend souvent sous 1,5 %. Avec un risque de concentration géographique massif. Voir aussi notre guide pillier : Hypothèque suisse 2025 : SARON, taux fixe ou panaché ? Mon arbitrage chiffré post-baisse BNS.
J'ai donc choisi l'immobilier coté suisse, via les SIAT et les fonds immobiliers listés à SIX. Voici ma méthode et mes choix.
> Sources : ce guide consolide les données SIX sur les véhicules immobiliers cotés ([SIX Swiss Exchange](https://www.six-group.com)), les rapports semestriels d'UBS Asset Management, Swisscanto, Credit Suisse Real Estate, Procimmo Group, et la [statistique du logement et de la construction OFS](https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement.html). Données arrêtées au 2026-05-29.
La famille des véhicules immobiliers suisses cotés
1. SIAT — Sociétés immobilières d'investissement par actions
Ce sont des sociétés anonymes cotées dont l'objet est exclusivement l'immobilier. Exemples : PSP Swiss Property (PSPN), Mobimo (MOBN), Allreal (ALLN), HIAG (HIAG).
Caractéristiques que je retiens :
2. Fonds immobiliers (SICAV-FII et FCP de placements collectifs)
Régulés par la FINMA (LPCC), ces fonds sont obligés de distribuer au moins 70 % de leurs revenus locatifs nets. Exemples emblématiques :
3. Caractéristique unique : l'agio
Les fonds immobiliers suisses se traitent souvent au-dessus de leur NAV (valeur nette d'inventaire), avec un agio qui a oscillé entre +8 % et +35 % ces dix dernières années selon les conditions de taux. C'est le piège classique : acheter UBS Sima à +30 % d'agio, c'est accepter une décote potentielle de 20-25 % si les taux remontent.
Au 2026-05-29, après la baisse récente du taux directeur BNS à 1 %, les agios se sont réétablis vers +18 à +22 % pour les fonds résidentiels, contre +5 à +10 % en 2022-2023 quand la BNS montait ses taux.
Mes critères de sélection
Critère 1 — Niveau d'agio acceptable
Je n'achète jamais un fonds avec agio > 25 %. Trop de risque de mean reversion. Je préfère attendre une correction.
Critère 2 — Endettement raisonnable
Loan-to-value < 35 %. Au-delà, sensibilité aux taux d'intérêt trop forte.
Critère 3 — Taux de vacance bas
Pour le résidentiel suisse alémanique, je veux < 1,5 % (la moyenne nationale OFS 2024 est ~1,1 %). Pour le commercial, c'est plus difficile : Genève bureaux 2024 ~6 % de vacance.
Critère 4 — Géographie
J'évite les fonds 100 % commercial Genève (trop dépendants de la conjoncture des bureaux). Je préfère le résidentiel Zurich/Berne/Bâle où la pénurie structurelle de logements est massive.
Mon allocation actuelle dans l'immobilier coté
Pour ma poche immobilier (10-12 % du portefeuille total) :
|---|---|---|
Rendement courant pondéré : ~3,8 % brut, ~2,9 % net après impôts vaudois.
Fiscalité : ce que les courtiers ne vous disent pas toujours
Pour les SIAT (actions classiques)
Pour les fonds immobiliers — la spécificité gagnante
Les fonds immobiliers qui détiennent leurs biens en direct (et non via filiales SA) bénéficient d'un régime fiscal avantageux :
Concrètement, pour un fonds comme UBS Sima qui détient ses immeubles en direct, vous ne payez l'impôt sur le revenu que sur la portion taxable (généralement 30-50 % du dividende total). Cela double quasiment le rendement net réel par rapport à une action classique.
Exemple : dividende UBS Sima CHF 100. Portion taxable CHF 35. Impôt marginal vaudois 28 % → CHF 9,80 d'impôt. Rendement net 90 %.
Sur une action SIAT classique avec le même dividende CHF 100 et 100 % imposable → CHF 28 d'impôt. Rendement net 72 %.
Mes cas concrets : trois profils, trois allocations
Profil 1 — Jeune actif 30 ans, CHF 50'000 d'épargne, Lausanne
Pas d'immobilier coté. Concentrer sur ETF actions globales + 3a. L'immobilier suisse coté offre 3-4 % de rendement et peu de croissance, on cherche du beta global.
Profil 2 — Cadre 50 ans, CHF 500'000, Genève
10-12 % en immobilier coté pour la diversification et le rendement courant. Je conseille un mix : UBS Sima + Swisscanto + 1 SIAT.
Profil 3 — Retraité 65 ans, CHF 1 million, Vaud
Jusqu'à 20-25 % en immobilier coté pour générer un revenu régulier. Diversifier 5-6 véhicules pour éviter la concentration. Privilégier les fonds résidentiels (cycle plus stable).
Trois pièges que je vois souvent
Ce que je surveille mensuellement
Pour discuter de votre allocation immobilière cotée, je suis sur [LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/vocalisia).
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Pour aller plus loin sur ce sujet, consultez le guide complet : Hypothèque suisse 2025 : SARON, taux fixe ou panaché ? Mon arbitrage chiffré post-baisse BNS.