Hypothèque suisse 2025 : SARON, taux fixe ou panaché ? Mon arbitrage chiffré post-baisse BNS

Pourquoi ce choix est plus crucial que jamais depuis le retour des taux

Pendant dix ans (2012-2022), choisir entre SARON et taux fixe était presque indifférent : tout était quasi gratuit. Depuis le grand cycle de remontée BNS 2022-2023 et la baisse récente à 1,00 % au printemps 2025 ([décisions BNS](https://www.snb.ch/fr/iabout/monpol/id/monpol_current)), l'écart entre les solutions hypothécaires impacte directement votre budget mensuel. Pour creuser : Cours EUR/CHF en 2025 : mon analyse fondamentale et ce que la BNS me dit pour les 12 prochains mois, Immobilier suisse en bourse : SIAT, fonds immobiliers cotés, mon mode d'emploi pour investir sans devenir bailleur.

Pour mon propre dossier hypothécaire à Lausanne fin 2024, j'ai comparé 6 offres bancaires et fait tourner les chiffres sur 10 ans. Voici ma méthode et mon arbitrage.

> Sources : grilles tarifaires consultées en mai 2025 chez Raiffeisen, PostFinance, UBS, ZKB, Banque Cantonale Vaudoise (BCV) et Migros Bank. Données SARON publiées par la [BNS](https://www.snb.ch/fr/iabout/stat/statpub) et indices du marché obligataire suisse (Confédération 5 ans et 10 ans) au 2026-05-29.

Les trois grandes familles d'hypothèques suisses

Hypothèque à taux fixe

Vous bloquez un taux pour 2, 5, 7, 10 voire 15 ans. Sécurité maximale, prévisibilité absolue. Pas de mauvaise surprise mais pas de bonne non plus.

Hypothèque SARON

Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est le successeur du LIBOR CHF depuis 2022. Votre taux = SARON composé sur 3 mois (~1 % au 2026-05-29) + marge bancaire (généralement 0,7 à 1,1 %). Total : ~1,7 à 2,1 % actuellement.

Le SARON est révisé tous les 3 mois. Si la BNS baisse son taux directeur, votre coût baisse. Si elle remonte, ça remonte.

Hypothèque variable (taux affiché)

Quasi disparue. Réservée aux clients très long terme de Raiffeisen ou des cantonales. Taux affiché par la banque, modifiable unilatéralement, autour de 2,5-3 %. À éviter sauf cas particulier.

Les taux que j'ai obtenus en 2025 (CHF 800'000 sur appartement Lausanne)

|---|---|---|

Solution	Taux 2025	Mensualité (intérêts seuls)
SARON 3 mois + marge 0,75 %	~1,75 %	~CHF 1'167
Taux fixe 5 ans	~1,95 %	~CHF 1'300
Taux fixe 10 ans	~2,10 %	~CHF 1'400
Taux fixe 15 ans	~2,35 %	~CHF 1'567
Variable	~2,80 %	CHF 1'867

Spread fixe 10 ans vs SARON : ~35 points de base. Beaucoup plus serré qu'en 2022 (où le 10 ans était à 3,2 % et le SARON à 0 %).

Mon arbitrage : 70 % SARON / 30 % taux fixe 10 ans

J'ai choisi un panaché :

CHF 560'000 en SARON (70 %) : pour bénéficier des futures baisses BNS
CHF 240'000 en fixe 10 ans à 2,10 % (30 %) : pour sécuriser une partie de la mensualité contre un choc inflation

Pourquoi pas tout en SARON ? Parce que la BNS peut remonter brutalement les taux en cas de dépréciation du franc (rare mais possible) ou d'inflation importée. Le scénario 2 % d'inflation suisse + remontée à 2 % du taux directeur me coûterait, sur 100 % SARON, +CHF 800/mois vs la situation actuelle.

La courbe des taux : ce qu'elle me dit pour 2025-2026

Au 2026-05-29 :

Swap CHF 2 ans : ~1,30 %
Swap CHF 5 ans : ~1,55 %
Swap CHF 10 ans : ~1,80 %

La courbe est modérément ascendante, ce qui signifie que le marché anticipe une BNS stable ou légèrement plus accommodante à court terme, et un retour à la normalité (~1,5 %) à moyen terme.

Implication pour mon arbitrage : un fixe 10 ans à 2,10 % paie une prime de ~30 points de base au-dessus du swap. C'est cher mais pas exorbitant.

Les règles bancaires suisses à connaître

Règle des 33 % (taux d'effort)

Les charges hypothécaires (intérêts au taux théorique de 5 % + amortissement + entretien forfaitaire à 1 % de la valeur) ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut.

Exemple Vaud : appartement CHF 1 million, hypothèque CHF 800'000. Charges théoriques annuelles = CHF 40'000 (intérêts 5 %) + CHF 10'000 (amortissement) + CHF 10'000 (entretien) = CHF 60'000. Revenu brut minimum requis : CHF 180'000. C'est très conservateur, mais c'est la règle FINMA appliquée par toutes les banques.

Règle des 20 % de fonds propres

Vous devez apporter 20 % de la valeur dont au moins 10 % en fonds propres « durs » (pas issus du 2e pilier).

LTV maximal et 1er / 2e rang

1er rang : jusqu'à 66 % de la valeur, pas d'amortissement obligatoire
2e rang : 66 à 80 %, à amortir sur 15 ans ou avant la retraite (le délai le plus court)

Amortissement direct vs indirect : ma préférence

L'amortissement indirect via pilier 3a est presque toujours plus intéressant pour un résident suisse :

Vous versez sur votre 3a (Frankly, VIAC, Finpension)
Vous déduisez ces versements de votre revenu imposable
À l'échéance, vous remboursez la dette avec le 3a
Vous économisez l'impôt marginal chaque année

Économie typique Vaud (revenu CHF 130'000, marginal 30 %) : versement 3a CHF 7'258 × 30 % = CHF 2'177 d'économie fiscale par an. Sur 15 ans : ~CHF 32'700.

Conditions : la banque accepte d'hypothéquer le 3a comme nantissement et de ne pas exiger un amortissement direct simultané. UBS, BCV, ZKB et Raiffeisen le proposent, PostFinance aussi.

Mes trois conseils si vous achetez en 2025

1. Négociez la marge SARON

La marge affichée est toujours négociable. J'ai obtenu 0,75 % au lieu des 1,00 % affichés en montant les banques les unes contre les autres. Différence sur 10 ans pour CHF 800'000 : ~CHF 20'000 d'intérêts économisés.

2. Tranchez votre prêt en plusieurs lignes

Au-delà de CHF 500'000, scindez en 2 ou 3 tranches d'échéances décalées (par ex. 50 % SARON, 25 % fixe 5 ans, 25 % fixe 10 ans). Vous évitez le risque de tout renouveler en même temps lors d'un pic de taux.

3. Surveillez la BCV / cantonales

Pour les Vaudois et Genevois, les banques cantonales (BCV et BCGE) offrent souvent les meilleures conditions sur le 1er rang. Sur mon dossier 2025, la BCV était 15 bps en dessous de UBS sur le fixe 10 ans.

Mes scénarios de stress

J'ai modélisé trois trajectoires pour mes 70 % SARON :

Scénario stable BNS 1 % : coût ~1,75 %, mensualité ~CHF 1'167 sur CHF 800'000
BNS revient à 0 % d'ici 2026 : coût ~0,75 %, mensualité ~CHF 500
BNS remonte à 2 % en 2027 (choc inflation) : coût ~2,75 %, mensualité ~CHF 1'833

Le pire scénario (+CHF 666/mois vs aujourd'hui) reste absorbé par mon budget. C'est exactement le test que vous devez faire avant de signer SARON.

Pour discuter de votre dossier hypothécaire, [LinkedIn Laurent Duplat](https://www.linkedin.com/in/vocalisia).