Pourquoi je n'ai jamais acheté d'appartement à louer en Suisse

À chaque dîner à Genève ou Lausanne, la même conversation revient : « tu devrais acheter un appart, tu le mets en location, tu sécurises ta retraite ». Le problème : à Genève en 2025, un 3 pièces vaut CHF 1,2 à 1,8 million, le rendement brut locatif tourne autour de 2,8-3,2 %, et après charges, hypothèque, impôts et travaux, le rendement net descend souvent sous 1,5 %. Avec un risque de concentration géographique massif. Voir aussi notre guide pillier : Hypothèque suisse 2025 : SARON, taux fixe ou panaché ? Mon arbitrage chiffré post-baisse BNS.

J'ai donc choisi l'immobilier coté suisse, via les SIAT et les fonds immobiliers listés à SIX. Voici ma méthode et mes choix.

> Sources : ce guide consolide les données SIX sur les véhicules immobiliers cotés ([SIX Swiss Exchange](https://www.six-group.com)), les rapports semestriels d'UBS Asset Management, Swisscanto, Credit Suisse Real Estate, Procimmo Group, et la [statistique du logement et de la construction OFS](https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement.html). Données arrêtées au 2026-05-29.

La famille des véhicules immobiliers suisses cotés

1. SIAT — Sociétés immobilières d'investissement par actions

Ce sont des sociétés anonymes cotées dont l'objet est exclusivement l'immobilier. Exemples : PSP Swiss Property (PSPN), Mobimo (MOBN), Allreal (ALLN), HIAG (HIAG).

Caractéristiques que je retiens :

Cotation continue sur SIX, liquidité immédiate
Dividendes versés généralement annuellement, rendement 3,5 à 5 %
Pas de garantie de remboursement à la NAV (peuvent décoter)
Endettement variable (~30-45 % LTV)

2. Fonds immobiliers (SICAV-FII et FCP de placements collectifs)

Régulés par la FINMA (LPCC), ces fonds sont obligés de distribuer au moins 70 % de leurs revenus locatifs nets. Exemples emblématiques :

UBS Sima (CH0014420878) — résidentiel suisse alémanique principalement
Credit Suisse Real Estate Fund Living Plus — résidentiel
Swisscanto Immobilien Fund — mixte commercial/résidentiel
Procimmo Swiss Commercial Fund 56 — pur commercial

3. Caractéristique unique : l'agio

Les fonds immobiliers suisses se traitent souvent au-dessus de leur NAV (valeur nette d'inventaire), avec un agio qui a oscillé entre +8 % et +35 % ces dix dernières années selon les conditions de taux. C'est le piège classique : acheter UBS Sima à +30 % d'agio, c'est accepter une décote potentielle de 20-25 % si les taux remontent.

Au 2026-05-29, après la baisse récente du taux directeur BNS à 1 %, les agios se sont réétablis vers +18 à +22 % pour les fonds résidentiels, contre +5 à +10 % en 2022-2023 quand la BNS montait ses taux.

Mes critères de sélection

Critère 1 — Niveau d'agio acceptable

Je n'achète jamais un fonds avec agio > 25 %. Trop de risque de mean reversion. Je préfère attendre une correction.

Critère 2 — Endettement raisonnable

Loan-to-value < 35 %. Au-delà, sensibilité aux taux d'intérêt trop forte.

Critère 3 — Taux de vacance bas

Pour le résidentiel suisse alémanique, je veux < 1,5 % (la moyenne nationale OFS 2024 est ~1,1 %). Pour le commercial, c'est plus difficile : Genève bureaux 2024 ~6 % de vacance.

Critère 4 — Géographie

J'évite les fonds 100 % commercial Genève (trop dépendants de la conjoncture des bureaux). Je préfère le résidentiel Zurich/Berne/Bâle où la pénurie structurelle de logements est massive.

Mon allocation actuelle dans l'immobilier coté

Pour ma poche immobilier (10-12 % du portefeuille total) :

|---|---|---|

Véhicule	Poids dans la poche	Justification
UBS Sima	30 %	Référence résidentiel, liquide
Swisscanto Immobilien Fund	20 %	Diversification mixte
PSP Swiss Property (action SIAT)	25 %	Exposition commercial qualité, dividende
Mobimo (action SIAT)	15 %	Romand, développement projets
Cash CHF en attente	10 %	Pour racheter sur correction

Rendement courant pondéré : ~3,8 % brut, ~2,9 % net après impôts vaudois.

Fiscalité : ce que les courtiers ne vous disent pas toujours

Pour les SIAT (actions classiques)

Dividendes imposés au revenu marginal
Impôt anticipé 35 % retenu, récupérable via la déclaration fiscale
Plus-values exonérées pour l'investisseur privé non professionnel
Valeur au 31/12 soumise à l'impôt sur la fortune

Pour les fonds immobiliers — la spécificité gagnante

Les fonds immobiliers qui détiennent leurs biens en direct (et non via filiales SA) bénéficient d'un régime fiscal avantageux :

La partie revenus locatifs directs est déjà imposée au niveau du fonds → exonérée chez l'investisseur
Seuls les revenus de filiales sont imposés chez vous

Concrètement, pour un fonds comme UBS Sima qui détient ses immeubles en direct, vous ne payez l'impôt sur le revenu que sur la portion taxable (généralement 30-50 % du dividende total). Cela double quasiment le rendement net réel par rapport à une action classique.

Exemple : dividende UBS Sima CHF 100. Portion taxable CHF 35. Impôt marginal vaudois 28 % → CHF 9,80 d'impôt. Rendement net 90 %.

Sur une action SIAT classique avec le même dividende CHF 100 et 100 % imposable → CHF 28 d'impôt. Rendement net 72 %.

Mes cas concrets : trois profils, trois allocations

Profil 1 — Jeune actif 30 ans, CHF 50'000 d'épargne, Lausanne

Pas d'immobilier coté. Concentrer sur ETF actions globales + 3a. L'immobilier suisse coté offre 3-4 % de rendement et peu de croissance, on cherche du beta global.

Profil 2 — Cadre 50 ans, CHF 500'000, Genève

10-12 % en immobilier coté pour la diversification et le rendement courant. Je conseille un mix : UBS Sima + Swisscanto + 1 SIAT.

Profil 3 — Retraité 65 ans, CHF 1 million, Vaud

Jusqu'à 20-25 % en immobilier coté pour générer un revenu régulier. Diversifier 5-6 véhicules pour éviter la concentration. Privilégier les fonds résidentiels (cycle plus stable).

Trois pièges que je vois souvent

Confondre rendement de distribution et rendement total : un fonds à +30 % d'agio peut afficher 3,5 % de yield, mais si l'agio normalise à 10 %, vous perdez 15 % en capital.
Surpondérer le commercial en période de télétravail massif : les bureaux genevois et zurichois sont sous pression structurelle.
Oublier la liquidité : certaines SIAT (HIAG, Allreal) ont un free float modeste, attention aux ventes lors des paniques.

Ce que je surveille mensuellement

Évolution des taux Confédération 10 ans (corrélation inverse forte avec les fonds immobiliers)
Communiqués trimestriels BNS
Statistique vacance OFS (publication semestrielle)
Niveau d'agio des principaux fonds (sites des émetteurs UBS, Swisscanto)

Pour discuter de votre allocation immobilière cotée, je suis sur [LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/vocalisia).

Immobilier suisse en bourse : SIAT, fonds immobiliers cotés, mon mode d'emploi pour investir sans devenir bailleur